新浪地产讯 喧闹的2009年已经过去，对于2009年北京二手房市场的回顾在12月就已经被很多专家提及。楼市从3月开始的疯狂已经使得很多人习以为常，但当12月的惊人数据出台，依然很多人感到震撼。
美联物业市场研究部统计：12月创造了第一次7宗最：一、北京历史上成交总量最高，二、住宅成交总量，三、日均成交最高，四、成交总面积最大，五、单套成交面积最大，六、平均价格最高，七、单套总价最高，八、政策出台密集度最密，九、首次出现大抛单。
12月北京二手房市场总成交量第一次突破4万套，达10月2倍！！
相比创造之前历史记录，首次突破3万套的11月，12月成交量继续突破4万大关，据北京房地产交易管理网数据显示：二手房总成交量达到了41734套，相比11月的32784套上涨幅度达到了27.33%，而二手住宅成交量也达到了39264套，相比11月的31288套上涨了25.49%。
12月的总成交量、住宅总成交量、成交总面积、日均面积四项数据令人恐怖的达到了10月的2倍。在12月总成交量突破的历史的带动下，09年全年总成交量达到了278120套，相比06-08三年总成交：237020套相比还高17.34%。
美联物业市场研究部总监张大伟认为12月出现成交量上涨幅度如此高的主要原因有三点：首先为政策导致的末班车效应，市场对08年底开始实施的交易优惠政策取消预期强烈，使得交易集中。其次：投资客开始出现出货卖房现象，部分项目甚至出现了一次抛出25套二手房的现象，楼市的部分大投资着开始看淡市场，这使得房源供应上升。第三：恐慌性需求占比依然达到了25%，虽然从9号开始调控政策频繁出台，但从10月下半月开始的市场恐慌，依然惯性促使12月成交量暴涨，但是从23号政策明朗后，市场已经逐渐开始趋冷。
5年内房源首次破7成、促使历史首次突破14100
12月的北京二手房市场除了成交量上涨外变化最大的是5年内成交房源比例明显上升：因为营业税的修改，5年内普通住宅将收取差额营业税，而非普通住宅5年内将征收全额营业税，这使得在12月5年内二手房成交房源比例达到了72%，相比11月的60%左右上升了12个百分点。而主要为3-5年房源比例上升，在12月3-5年的房源首次突破了51%。特别是12月23号营业税政策明朗以后大部分成交房源都为为了躲避营业税影响的3-5年内房源。
5年内房源比例的上升、大量非普通住宅的集中成交不仅使得12月的北京二手房均价首次突破14100元每平米相比11月的13150元每平米上涨了7.22%上涨幅度依然惊人。而平均总价更是首次突破了135万。而12月的平均单套住宅的成交面积更是达到了96.08平米，相比11月的平均成交面积93.65平米，增长了2.43平米。
大投资者开始抛售、房源基本集中在前期热点区域
12月初北京二手房最火的事情不是疯狂上涨的成交量及成交价格，也不是排队看房的二手房客户。而是在09年一年都消失不见的投资客大量抛盘终于在市场火爆的最高点、在系列政策的催化下再现北京市场。在朝青板块的一个项目二手房投资客一次抛出25套房源，总面积达5500平米，都在比较好的楼层及朝向，市场均价已经达到了28000，而业主挂牌26000每平米，最后被看重大陆楼市潜力的一香港客户一次吃进。总交易额突破亿元，而原业主获利更是超过100%。
美联物业市场研究部总监张大伟介绍目前的市场状况与07年底非常接近，成交量依然很火，而敏锐的投资者的离场给市场因为年底无法提前还款带来的房源紧张得到了一定程度上缓解，不理性的恐慌性置业者比例依然非常高，这使得大投资者不用像07年底那样割肉离场，目前在北京抛售房源比较集中的区域大部分为前期已经暴涨的区域，比如因为去年价格洼地今年飞涨的望京价格上涨已经超过70%，因为CBD东扩利好影响的朝青片区均价上涨幅度已经超过60%，因为城南开发利好影响的大兴、房山区域均价年内上涨已经超过50%。
调控政策最密集出台：
中央经济工作会议12月5日至7日提及“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。要适应群众生活多样性、个性化的需要、引导消费结构升级。
12月9日，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，要抑制投机性购房。
12月9日，国务院会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
14日召开的国务院常务会议更要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
23日财政部、国税总局宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010月北京市场预测：
美联物业市场研究部总监张大伟介绍：从23日营业税详细政策出台北京市场已经明显出现变化：成交量明显下滑，从23号开始日均成交仅为1086套，相比前22天日均1340套下跌了19%。而因为5年内高总价房源、超过140平米房源大量的争抢末班车过户使得23号以后的平均成交面积达到了99.4平米，相比前22天的平均95平米上涨了4.4平米。
根据22号政策影响以及目前市场需求对政策的观望已经出现，张大伟预测2010年北京二手房市场将出现明显的调整想象，市场将会出现如下特点：
一：成交量下跌超过30-50%，1季度历来为楼市的成交淡季，而且今年的系列政策实施日都为1月，这使得需求将明显出现观望，而且12月已经透支1月市场，所以可以预计1月将出现非常明显的下滑，成交量将在2-3万套之间。而到了2月将因为春节的影响，可能出现09年3月来首次下跌到2万套以下。
二：成交均价出现5%左右的向下调整，高端房源将会在2010年出现明显的调整，非普通住宅的营业税修改为5年内全额、5年以上差额不仅影响140平米以上，还将使得需要贷款的高价房成交受到明显遏制。而房源交易将集中在5年以上的普通房源，这将使得均价出现明显的下调。
三：二手房高端需求转移到商品房市场，目前北京二手房房源于同区域的商品房总价相差在20-30%左右，而高端二手房市场因为有12%以上的交易成本(5.5%营业税、3%契税、3%中介费、1%个税)，将使得二手房高端房源的需求转移到房龄更新、户型更合理的商品房市场。
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