主持人：接下来我们有请中易安的徐总进行一个更贴近市场化的演讲。 中易安房地产担保有限公司中国区市场总监徐东华
徐东华：大家下午好！刚才王主任这边更多的从宏观层面给大家分析，我的专长是适合给大家分析微观的东西，比如说你现在该不该买，或者你该买什么样的，或者干脆问我一个问题，说我现在就看中一个楼盘，那么这个楼盘值得不值得买。因为我是最近十年左右的时间，一直在房地产开发、代理，包括中介，现在转到信贷服务这方面，自己有时候也会做一些房产投资，参加这样的活动，去给大家做一些答疑，包括现在，实际上今年一年我感觉的很明显，比如说在我们的公司我们也会举办一些活动，在今年全年看下来，类似这样的活动，我们大概每个月三场左右，针对的受众今年一年大概有5000多人，很多人想是不是该买，或者干脆带着问题来，你讲的我听一下，最后提一个细致的具体的问题。
如果你在08年买了一套房子的话，应该在09年赚到了很多钱，那么09年我们买的房会不会在2010年赚钱呢，我在2010年买房，会不会在以后获得更多的收益，这就是我今天要解决的第一问题。
像过去一些500万的房产，过户价格只能做到100万，交税只有5万多，现在买家大部分人使用贷款方式购买，计税价格必须要按照500万计税，如果这样的话，你的税负成本即便转嫁出去，也会提高到六七倍，所以对于高端物业肯定会有一个波动，这个不可避免。
王主任刚才说的观点我也很赞同，在现在以及一月份应该观望一下，王主任的观点是整个一季度观望，我建议一月份观望，二月份是传统的淡季，现在想投可以看，但是不一定马上出手。
新出的几条政策，营业税政策，说实话除了对高端物业，总价在三五百万以上的，其他的影响不会很大，总价高一点的房产，税费的成本肯定上涨，05年一出营业税，当年的房价增长大概在30%，07年再出营业税的时候，房价又一轮快速上涨，也差不多是在20%、30%的水平，还有一个“国四条”实际上今天的首次放贷和二套房贷就是差别化房贷，你有贷款之后，不是说你不能贷款了，但是你要提供更多的持有资金，现在我相信大家还不是全款投资现在房产了，借助于信贷资金，你的收益才有可能达到最大化。
物业税现在说的也比较多，我认为至少明年二三月份不大可能出来，现在不具备的东西很多，如果物业税的话，现行的土地出让制度一定要改，现在你交3%土地出让金，住宅70年，这个钱开发商已经交了，如果物业税的话，你交一年物业税就有一年的使用权，你交100年，理论上就可以使用100年，如果这个问题不解决就不可以运行，现在物业税以空转的形式考察这个市场能不能接受。
09年的时候，我们可以看到，现在讨论的问题，现在都是什么人在买房，谁在买房，为什么买房，这种状况可以持续多久？实际上在今天我们可以看到，刚性需求在整个购房当中占比例开始下降，这两组数字对照的是07年和今年的6月份左右的数据对照，07年的时候购房人以自住为主，大概达到76%，今年自住性消费呈现下降，只有55%，只有一半人出于婚房需求或者不换房不行去购房。
还有短线的炒买炒卖，大家很多人感觉到这个机会，大家集中在现房里面炒短线，或者说手里集中拿一批房，迅速的变现，这样的情况也有，但是在目前的政策下，短线的空间越来越小，虽然有一些上涨，但是我不太建议这样的投资行为，因为它的风险确实比较大。
还有长线持有房产理财的需要开始上升，我现在做活动的时候提示房产投机、房产投资和房产理财，现在很多人都想买一套房子，可能拿很长时间，当然了，中间出现价格特别合适的时候可能套现，否则的话，三年五年都一直拿着，这样的人越来越多，如果大家都是这样的想法，后面想买房人的会发现房源越来越少，四环内的大盘项目越来越少，单体的大体量的楼盘也越来越少，2010年屈指可数的新开盘项目，剩下的都是二三期的项目在卖，09年北京卖出了40多万套房，如果说政府一定要把房价打下跌，什么局面？很多人就不还贷款了，因为跌破净值的话就没有必要了，最终的风险要转嫁给银行，虽然现在出了遏制，但是是遏制过快上涨，而不是遏制房价上涨。
刚才我们看到王主任举一个例子，基金、股票不敢投，还是觉得房产这个东西比较实在，因为首先是一个消费品，而且是生活必需消费品，其次才是投资品，具有双重属性的产品不是很多了。
如果在市场非常好的时候，你可以选择投机，他追求的是暴利，比如说过去炒楼花，你拿十万元，在开盘的时候卖三十万，如果手里有十套是什么概念，这是短线，他追求的是资本增值，风险的系数也很高，过去有一个玩笑炒房炒成了房东，如果你没有卖出去，你就要买回来，正房产的本回来再卖。
现在的今天，这种行为越来越少了，少了是因为政府管的太严了，甚至大多数的楼盘不能出现了，所以炒楼花在一线城市已经没有空间了，在二线城市管控的力度比较小，或许还有机会。
如果你手里有闲钱，又没有太多的投资渠道的话，你可以选择投资，投资的概念相当于理财，现在买股票的人少了，买基金的多了，不希望自己的钱赔了，哪怕少赚一点，带来一些收益就可以了，这个风险的系数是很低的，投资的回报也是多元的，房价在涨吗，也许不涨，保持平均的水平，但是还有租金的收益，现在为什么这么多人这么高点还想进来，我们举一个例子，望京当初很多韩国人投资了房子，最后你看到很多人离开望京的时候，当时有一篇文章叫做“逃离望京”看完之后我慢慢明白了一个道理，很多人当时两万人民币买的，当回韩国的时候一万五就卖了，他买的时候换成韩元可能是两千万，他卖的时候可能就是四千万了，现在为什么外国的人买房管控的这么严，就是很多人想赌人民币升值。
除了房产、土地的对比，还有商用和居住，商用的物业需求容易饱和，我们很难说明年的经济如何，会不会再有次贷危机，迪拜会不会又没钱了，对全球再来一个冲击，这个说不好。此外如果说投资，还是在居住的领域投资最好，因为居住的需求一定是受到政策保护的，而且换手率很快，如果这样算一笔帐，大多数人在一生当中，至少拥有四套房产，结婚的时候买一套房子，等你有孩子了，你又琢磨着学区房，到了三四十岁，收入结构比较健康的时候，手里有钱就要考虑投资，也许年龄大了，老的时候还要换房，所以一生当中拥有四套房是很正常的，住宅的需求是不停的换手的，意味着这个接手的概率是很大的，它不是艺术品，作为艺术品投资你有赌博的风险，后市认可的人多了才可以赚钱，这就像居住一样，不用担心，这种艺术品永远会被人认可。
短线投资赚的是价差，其实讲短线投资的意义已经不大了，除非大家现在的投资方向不在北京，而是二三线城市，比如说拉萨、或者青海、西宁，作为省会城市两三千的房价肯定是不正常的，04年的时候我说呼和浩特的房子肯定赚钱，我说一个首府城市一两千的价格，不正常的因素太多了，当时有人听我的，也有人没有听，呼和浩特应该在两年的时间翻了150%，这样的情况做短线是值得的，因为起点比较低，或者由于现在政策的缺失，有空子可钻，我们业内人士感觉很明显，以前把合同送给建委就可以了，找找人改一个名还可以用，直到后来改成网签，在这种情况下，钻空子的机率越来越小，而且确实需要勇气，今年的市场很多业内人士也没有看到。
对于二手房，短线的机会还存在，如果你的重点就是在短线，建议你找一些中介的经纪人，他们手里有大量的信息，很多人说买了房急于套现，他可能就很便宜把这个房子卖了，我一个朋友前几天想出国，两个万一平米卖的，以他的地段正常的市场价格应该达到两万七八，即使交一次税费也有一定的利润空间，这样的机会不是没有，你说短线炒二手房，再用贷款就很不合适了，这样的情况下，你看中一套房子，要在最短的时间内筹措所有的资金买下来，这里面的操作手段很多。
交易中的风险也比较高，不是房价变动风险，而是买到假房源的风险，比如说假的房产证，或者存在一些瑕疵，第一，持有的周期太长，或者说价格迅速的贬损。
但是我们用另一个概念理解，十年之前你赚多少钱，十年之前一斤大蒜多少钱，人民币也存在一个在国内贬值的因素，现在买房的人为什么一定要借助于贷款，在通货膨胀的预期之下，你持有不动产是对的，你负债持有不动产就是对上加对了，我们一套房产贷款可能要20年，你贷了200万，今天的200万你能买多少东西，十年之后，这200万的债务对你压力小很多，200万的贷款你今年还多少钱，应该是一万三千左右，十年之后的一万三千块钱是什么概念，十年之前万元户是这个社会最富裕的阶层，今天的万元户只能买经济适用房，也许三年五年万元户就属于低保了，这就是今天的负债的概率，贷款的比率达到8%左右，无论有钱没钱都负债，拿手里的现金做别的，这样的多元化的回报才是您可以获得的收益。
假设你持有房产三年到十年，你的回报如何构成，除了刚才说这个房子，十年之后涨到多少钱，可见的是租金，如果你不去住它，可以租出去，交通便捷、生活设施成熟的房产比较容易出租，比如说轨道沿线，户型小，租金总体价格相对较低的。
比如说一个小区里面，我们指的是普通的住宅，两居室往往在100-120平米之间，单价开发商卖的时候是1.5万，总价下来180万，月租金达到3000元，租售比是1：600，假如面积是60平米，单价1.6万，总价达到100万，租金达到2400，现在绝大多数小区里面，大家有这个体会，两居室的租金和一居室几乎没有明显的差别，越老的房子，或者总体户型小的房子越这样，按照这个比例来说投资回报周期就进一步缩短了，而且有可能投资更多的房产，同样拿180万就可以投资两套一居室了，那么最好的投资是面向工薪阶层的，比如说昨天我接到一个电话，是以前一个朋友，他看上海上名苑的二手房，他说现在可以租到6000多，我说不错，但是也有人建议他去南城，去四号线买一个，租金也是2000多，我说按照南城的价格，你在这里买的一套房子可以在南城买两套，你还要考虑公寓类房子空置率是多长时间，公寓类住宅空置率即使在07年市场比较好的时候空置期也要有一个半月，那么对于民宅来说，我看到的空置期都在一个月之内，如果按照市场价出售，很少有一个月的，而且现在四号线、五号线的房产空置期都在一个月之内，虽然都可以租出去。
像现在的交通配套不齐全，而且周边的商业配套，生活氛围不浓厚的，户型太大的房产租金回报都不稳定，不是说不能投，只是你的投资侧重点长期持有的话，确实不租，有多少人可以租180平米的三居室呢。
包括现在我们的竞争能力没有问题，也许七十岁的时候怎么办？前一些年都是福利分房，如果房子比较多的话，现在可以出租，收租金也可以贴补你的收入，像中房集团原来的孟晓苏，他做了一个住宅返乡按揭的产品，他改变了一个观念，不是年轻的时候贷款，可能是一辈子都在贷款，听起来很可怕，但是他指的是你年纪比较大了，你有一套房子，你可以把这个房子给银行，银行评定了之后，每个月给你多少钱，你可以到养老院，银行给你钱，直到你身故，收回房产，或者由你的继承人赎回，这样你就不用担心晚年的生活压力太大了。
整个对于房地产投资我还是比较看好的，对于一些具体的区域，之前我们的编辑说推荐一些楼盘或者区域，楼盘很难推荐，因为每个楼盘有自己的特色，我说错了对大家也不是很好，谢谢大家！
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