访谈时间：
2010年3月19日15：00
访谈地点：
新浪乐居嘉宾聊天室
访谈嘉宾：
华远地产(企业专区,旗下楼盘)北京城市公司总经理助理朱?
伟业顾问(伟业顾问博客)北京公司副总经理梁炜
CBRE项目相关负责人JULIA
主持人：
新浪乐居 张丹丹
新浪乐居对此次访谈进行了现场直播，以下为精彩实录：
主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！欢迎大家关注我们新浪乐居的嘉宾聊天栏目。关注房地产市场的朋友们都知道，作为燕莎区域的高端项目，华远九都汇 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)项目自从去年10月开盘之后，一直卖得都比较火，刚开盘没多久就爆出了10亿的销售业绩，震动了整个市场，最近又去了香港巡展，听说也取得了不菲的成绩。其实前段时间，房地产市场观望情绪也是比较浓厚的，在这样的市场环境下，一再取得这样的成绩，华远九都汇的魅力究竟在什么地方呢？我们今天请到了华远·九都汇的营销团队：华远地产北京城市公司总经理助理朱?女士，伟业顾问北京公司副总经理梁炜先生以及CBRE香港巡展负责人JULIA女士，欢迎三位一起来为我们揭开这个秘密！
我们这三位嘉宾都是一线的营销人员，对我们项目本身的特色以及价值都是了如指掌的。通过目前大势的对比，三位对目前观望情绪下华远·九都汇的热销有什么看法？
图为华远地产北京城市公司总经理助理 朱?
朱?：华远·九都汇从去年10月底开盘不久就销售了10个亿，可以说是非常火爆。接下来一段时间本身就是传统意义上的淡季，且因政策的不明朗有一定的观望情绪，整个市场应该会比09年下半年温度上差得很多，但是我们这个项目一直以来走得都很不错，因为这个项目本身有它自身的特点，它对政策就不会那么敏感。
我们这个项目，我个人认为有两点非常独特。一个就是它的区位价值。地理位置在燕莎的核心区，在美国大使馆的正北三四百米。这种区位现阶段在售楼盘中绝无仅有，而且未来几乎没有什么可开发利用的土地了。第二，就是我们项目自身设计上的特点和它自身的品质感。这个区域可以说是寸土寸金的地方，配上这样有特点的产品，能够得到市场的青睐，可以说是理所当然。
我们华远地产对这个项目非常重视，当时针对这块地自身的情况，我们想打造成一个在喧闹的城市核心地段相对宜居的高端产品，所以我们整合了很多国际上的设计团队，本身在设计理念上不盲目追求高容积率，而是在这样一个相对拥挤的地方全力打造一个相对低密度的、舒适的产品。这个产品，从目前来看是成功的，是被大家认可的。另外，在燕莎核心这种区域还有我们华远九都汇这样层层叠落的退台式产品，这也是其它项目都不具备的，在整个北京市场上都是很少见。就从这两点来看，就完全可以抵消大家心理上对政策的不确定因素。所以，前两个月的淡季虽然没有去年年底那么火爆，但还是不错的。三月份的销售已经基本上回归到去年的那个劲头了。
主持人：可以说因为我们这个产品自身比较有特色，所以能够改善我们住房者的一个心里。我们之前对这个项目在入市之前一定有一个目标客群的定位，我们这个目标客群与实际的状况相比是一致的吗？
图为伟业顾问北京公司副总经理 梁炜
梁炜：我们当时跟CBRE一起在研究这个项目的时候，认为我们的目标客户群，主要还是以自住型买家和投资型买家为主，而且他们都很认可燕莎的区域价值，对这个地段非常依恋。还有一部分客户很认可这个区域未来的发展潜力，可能会做一个中长线的持有投资。当然，除了这些主流客群之外，不排除一些个别属性的客户。基本上我们在前期所定位的这三类主流客群，在实际销售过程中，和我们的成交客户情况是基本一致的。
我还想补充一点，刚才您问的关于观望的那个问题，我个人有点异议。首先，您所谓的观望期，我觉得可能是大家去年70万套放量后，也就是10年的1月份、2月份，的确去年相关政策的收紧让去年年底的成交量达到了历史之最，我印象中一二手房加起来是70万套。突然转过这个年份，成交量开始下降，大家就开始恐慌。其实我对这个观点是持反对的态度。
目前市场中可能你会看到3月份的数据，可能较2月份是一个成交量的反弹，我不觉得现在市场有一个观望的状态。另外，对于华远·九都汇这个项目，它的特点很明显，看现在的土地供应基本上都会在四五环以外，只有城市核心区的项目供应量是在呈现一个阶梯式递减的态势，这种供需间的矛盾，会从现在这个时间点到以后的时间段里越来越明显。
这样的市场走势下，我相信城市核心区的高端产品一定会供不应求的，量可能会有波动，但是价格我相信一定会继续呈现上升的态势，我觉得这个特点会非常明显。因此，为什么像华远·九都汇这样的项目，除了它自身的特点之外，这种产品的稀缺性和未来产品的升值预期，也导致春节一过后我们基本上呈现了几何倍数的上升。
主持人：非常感谢您的补充。刚才您也提到了我们很多客户在购买我们项目的时候，他其实是有一个增殖保值的目标。大家都知道目前全球经济形势不是特别好，朱总，您觉得这对我们这种投资型客户占有一定比例的项目会不会有一定的影响？
朱?：我不这么认为，正因为现在全球的经济形势不是很好，越是这种情况下，不动产的投资越是会呈现向好的趋势，尤其这种一线城市，包括北京。北京未来的目标是做国际化城市。国际化城市是什么概念，就是像日本东京，美国纽约、香港等城市，经济实力较为雄厚，政治影响力大，人的生活水平比较高，城市基础设施建设比较完善，生态环境比较和谐，北京跟它们相比差距还很大，房价也有很大的上升潜力。将来我们北京要进入这个层次，这让人们想象的空间是非常大的。尤其北京现在的土地越来越少，从目前看，你要考虑投资回报率（租金）没法算，大家都是从未来的升值预期来看。我觉得越是在这样的市场预期下，这些人越是有这种需求把他的钱投到这方面来。
梁炜：我相信这点JULIA这边会更有发言权。
图为CBRE项目相关负责人 JULIA
JULIA：一般在大的经济形势不是很好的情况下，反倒有一部分投资者愿意做长线投资，因为在这个时候入市可能是一个非常理性的选择。
主持人：您刚才说我们会吸引一部分这样的人来到中国，随着我们中国和世界经济地位的转变，是不是未来会有越来越多的人来到豪宅市场投资呢？
JULIA：我觉得这是两个层面的问题。第一，肯定会根据北京以及未来几年国际化大都市的规划来定，我们现在已经看到有更多来自不同国家的人对在中国一线城市的投资感兴趣。但是豪宅，根据我自己的经验来看，北京一线城市，就是上海的房价，距离这种国际性都市所谓的豪宅，从价格上相比还有很大的距离。
就我们来讲，可能对于很多经我们介绍在北京买华远项目的，觉得这个位置非常好，性价比也好，可以称之为为数不多的几个好项目之一。对我们的投资人来讲，他更看好这个项目的投资潜力。
朱?：就是性价比很好的一个产品。
JULIA：从这方面来看，我们之前香港、新加坡的客户更加明显一些。
主持人：目前我们这类客户会比较多吗？
朱?：有一部分。因为毕竟从2010年开始政策严格起来后，确实会有一些影响。但是我们上周到香港去，从记者发布会到媒体推介再到最后的巡展，大家还是挺踊跃的。
JULIA：从目前来看，我们项目从开盘到现在，本身在国内就比较热销，一直没有太多的机会把产品推介给海外的投资人。等到我们前期把一期房子手续彻底做完之后，我们才会拿出一些新的房源出来，也是希望把这个不错的项目推荐给海外更多感兴趣的投资人认识。
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