水皮：出路介绍清楚了，信托基金解决房地产，特别是商业地产投资的资金问题，我就补充点，催熟是不自觉的，催热是可能的，商业地产的催热是政策的不自觉反应。今年以来商业地产的增幅是住宅地产的七倍，你们感觉商业地产热了是有道理的，年初以来就一直有这个趋势，跟国十条、新五条有一定的关系，但不见得是划等号的关系。从投资角度讲，资金总是向价值洼地流。天津万达广场有两栋楼，住宅今年年初就卖完了，开的价格一万不到，我问住宅价格多少，住宅1万3，商住还是倒挂，为什么商住会倒挂呢？主要是因为跟住宅市场已经成为具有散户投资市场有一定关系，大量民间资本，尤其是一般居民的资金，说白了就是散户资金，进入市场往往首选的不是商业地产，是住宅市场，因为住宅他熟悉了解，另外资金量有限，所以会选择住宅市场。相三户炒股票首先选便宜的。买的多了，达赖投资资金进来后，价格一定是失控的。
如果让住宅市场相对稳定，一定要让住宅市场回归它的消费属性，回归生活资料的属性，它不是生产资料，住宅不是拿来钱生钱的，一定是消费、居住为主，是住人的，这一定要明确。但是很不幸，因为房地产的双重属性，我们政府是认识不清，没有认识到有投资品的特征。2004年开始的宏观调控其实是进入了自我矛盾的状况，出了所有的政策最后导致越调控房价越高，因为没有注意到投资属性的一些特征。为什么你不注意投资属性的特征，你对房地产调控一定是失败的呢，我告诉你一个道理，任何现象都有个“二八”现象，20%的人掌握80%的财富，这都超越了衣食住行基本需求的财富，换句话说这些财富的流动性是相当厉害的，也是洪水猛兽，当这部分资金进入住宅领域，住宅领域不可能不出现泡沫的，这是没有办法解决的问题。要让住宅市场相对稳定，就不能让这80%的资金，尤其被20%的人掌握的80%资金进入这个市场，来冲击80%的人拥有得那么一点点20特资金所培育的那个市场，住宅市场是经不起80%的资金冲击。
要解决这个问题，相对来讲，我的建议也不见得就正确，我一直呼吁立法禁止炒房，每个家庭多少套我们可以讨论，我认为3套是一条线，可能在座的认为5条可以，10条也可以，没有问题，像三亚市政府出台限制令是5套，不知道是限制还是鼓励，我一看是5套就感觉受到了羞辱，我因为买不起5套。一样的，10套你也可以，比如一个家庭只准拥有10套住房，这也可以，划完线之后我们就顾规矩来，这就是种制度安排，就是我所呼吁的立法禁止炒房，尽量让住宅市场回归居住属性。
文章我写了九篇，我还会再写下去，限购令我跟一些朋友认识的不一样，我认为是正确的方向，收房产税比，我认为限购令是精准打击，房产税是商及无辜的政策，没有听说谁想加税的，地方政府当然愿意加税了，如果真要落实到执行层面，我前两天跟政府部门的部长、副部长说，我说你们的房子怎么交税，价格6千元一平米，边上价格3万6，你一年要交4万，我说你除非贪污受贿，你只有贪污受贿才能交得起房产税。谁说公务员可以免交房产税的？属于公务员可以免交，那80%的中国人民都可以免交。房产税执行过程中你会发现一系列问题，如果要执行也是伤及无辜的政策。炒房客发烧全国人民跟着吃药，这什么逻辑，你有本事定向打击投资客，这个目标既然认识到，就应该想办法清理出去，把投资、投机中间从住宅市场中挤出去，这才是要做的。我最近的文章“限购令的软肋是什么”，这完全是权宜之计，有两个特点，一是临时，第二是区域，所谓热点地区，导致现在限购令形同虚设，不管发改委再怎么呼吁，法律风险，购房者不这么想，你说的是临时，三个月是临时，六个月是临时，我购房对于一班人来说，购房是长期行为，不在乎你六个月。温州听说是六个月，完全是调戏中央政府，很不严肃，你到底是鼓励还是限制，就是你六个月不能买房，或者买了不要过户，第七个月可以过户了。
现在限购令有14个，基本是一线城市，一线城市有了限购，二三线城市没有限购，等于鼓励往二三线城市涌，并没有把资金从这个市场挤出去，而是引导你炒作价值洼地，所以是鼓励还是限制我看不懂。同市场人士的角度讲，这完全是政府在引导我们投资行为，在鼓励我们炒作房地产。不要在一线城市炒，二线城市还没有涨，赶紧炒二线城市，还也三线城市，一轮轮炒，把整个泡沫做大了。认识是有的，但是由于执行不到位，或者根本就没有执行到位的想法，导致限购令回头来是鼓励变向炒作。如果要做到立法禁止炒房，实际把限购令一刀切，全国到处都一样，临时措施变成长期的，当然套数我们可以商量，这个问题不解决，就房价谈房价没有意义。我觉得立法禁止炒房之后，政府可以打大松口气，你可以不要管房价，因为投资资金和投机资金绝大部分排除市场了，如果房价还涨，那是刚性需求、真实需求推动的，那没有办法，你就盖房子。什么良田不能动，是扯淡。房价是政府管不好的，也不该管的东西，你政府主要是为市场创造一个相对公平、公正、公开的环境，让我们每个中国人拥有相对公平的居住权利，至于我买还是租你不用管，价格是高是低你也说不清楚。住在中南海的人他也没有买过房子，他不知道什么是高什么是低，你说3万3是高还是低，如果说是高，那么两三年后肯定比这高。你低，可能比周边住宅还要低一点。
另外商业地产刚才他们也提到了，应该是政府鼓励大家投资的一个方向，而不是让你去二三线城市炒住宅市场，就应该是关了这扇门打开另一扇门，为什么有商业地产和住宅市场的区分，商业地产就是供大家投资的，当然成本会相对高一些，问题是现在供你投资的资金并不往里面去，因为你那边是70年产权，换句话说你变向鼓励炒作住宅市场，你在打压商业地产，这可能是政策区分时想不得到，但是我们现在看多这样的问题，商住倒挂，说明你的政策一定差生问题了。立法禁止炒房，限购令一刀切的话，今后其实把资金进一步推向商业地产，如果地一定要做地产，商业地产是对你敞开大门。最起码没有限购。但是商业地产也有个问题，就是品牌非常重要，现在的确有一哄而上的现象，建议大家在做商业地产的时候，对品牌开发商的选择就尤其重要。
因为商业是这样，投资都是有风险的，有人只给你讲一铺养三代，但是买一个糟糕的，一铺套三代，跟作股票一样的，所以区域的前景固然重要，但是开发商的品牌，成熟度，责任感，是不是有持续经营的能力，也非常长重要，不是所有商业地产都可以买的。
主持人：现在商业地产是国家在鼓励投资，但是这里面一直也存在问题，两点我们觉得最重要，就是收益率问题，现在单价比较高，收益率降到3%、4%，还有潘石屹在呼吁，经营写字楼，要开个公司，税费也是比较高的。在座多是精英，请大家从各自的角度看，当前商业地产还有什么问题和政策需要改进？
许大金：政策这一块我曾经写过一篇文章，也是专门评论对物业税开征的想法，这讨论了很长时间，有人说住宅涉及面太大，一旦征税民怨太大，商业地产属于机构投资，收了就收了。原来想法就是商业地产开征。实际我是非常赞成大家一定要对开征各种税的目的想清楚，你征税目的是为了调控，调控目的是让市场有规则有秩序的比较。我们现在发现，调控政策出台以后，非但没有把原来的问题解决掉，反而衍生出很多新的问题，这是我们在政策方面需要引导的。所有征税也好，房产税也好，物业税也好，包括从其他方面想办法抑制房地产投机的行为政策，我想归根到底，你爱掌握什么是造成现在最根本的原因，是堵还是疏。我认为现在最关键的问题国家没有认识到，民间的资本流向什么去，这是最关键的问题。如果不解决流向什么问题，你打压了房价，这就没有办法解决的。
我们今天说的商业地产事情，我们不能把住宅资本投入到商业地产就是好事事，如果按照这个思路走，那么过几年商业地产也会成为烂摊子，大家投资完，由于税收增加，你们投资也是有风险，政策真的看不清楚。归根到底总国家来讲，在我们国家实力这么强大的情况下，如何发展我们的金融产业，把我们民间游资通过资金形式，信托形式有效组织起来，发展到我们需要投资的产业上去，这是最根本的问题，这个问题不解决，我们在这里谈商业地产，谈房地产控制没有意义。
第二个问题，关于所有税收政策也好，其他政策也好，出台前一定要有个客观的评判，就是我们政策到底鼓励哪些产业出现，不鼓励哪些产业出现，我们没有把所有房子进行区分，单纯全部是住宅产品的话，我认为你调控的味道可能有意义，符合大多数民愿，如果我们作为商业物业来说，是给我们近来发展助推的，我办的商场、超市意义斌民设施都是给老百姓提供服务的，这个东西你是应该限制还是应该鼓励呢？在城市化进程过程中如何让我们老百姓受益，不仅仅是钱有多少，而是生活多方便，投资有出路，这才是和谐社会未来发展的目标。所以我们制订政策一定要有区分。
第三，在整个经济发展的过程中，面临的压力非常大，我不认为现在经济环境就非常好，因为我们面临的环境非常差，一个是经济危机的波及还没有完，另外人民币对外界的压力恩有目共睹，另外国外方方面面的打压很严重，在这样情况下，真正能够把我们国家发展起来，不简简单单是个房地产如何打压的问题，而是我们综合协调，把产业政策如何更好条真。社科院找了我谈关于商业地产的规划，我说商业地产必须单独制订产业政策，把房地产里分离出来。我做西单大悦城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的时候就遇到这样的问题，我们刚刚跟爱尔兰财富基金谈完，国家来了个限外令，他没有说清楚限制外资投资房地产是投资在哪个领域，他实际是想条红住宅，但是混为一谈，这个项目就搁浅了。实际真正鼓励没有鼓励，该打压没有打压下去，最后结果就是这样。十二五规划我给命题组提了建议，商业地产一定要单独做，这在国际有先例，给经济发展助推，给老百姓带来生活方便的商业物业做个单独界定，从信贷到税收政策，各方面做个单独界定。
另外对于我们现有产业的发展一定要有一个好的规划，不能无序规划，我觉得有些地方真的不应该建商业物业，但是在规划的时候，规委就给规完了，拿出一片地来，这里可能有30万人居住，我就配5万平米的商业配套，其实有些区域非常远，你非得配个商业配套真的养不起。产业规划还是要有理性分析，不能盲目。我们今天说的珠江项目，为什么做这么大的购物中心，这是从政府规划的时候，在几年前王主任可能知道，北京市有四个大MALL规划，这是目前唯一成型的一个，剩下几个哪去了，大家都知道，为什么这个成了，那些没有了，因为这个能形成，那边有个产业园，包括这里迅速发展起来。任何一个东西它的产生有客观的规律，我们产业规划时一定要按客观规律办事。
另外对于资金信贷这方面，作为我们产业发展的时候对商业地产一定要有个合理筹备，做信托资金也好，这都是出路，如果不解决资金问题，只靠散户投资对商业地产发展不是好的现象，我们也研究过很多案例，我们也总结了很多，比如说在国际上，最大的商业物业持有者是谁？百思德，我们国内最大的是万达，真正的商业物业持有者实际是有资本性质的群体，包括基金，包括我们的一些大的机构投资者，像保险基金，包括证券基金，这应该是商业物业最有力的支持者。我们也看到国内很多商业物业都被外资的基金拿去了，但是我们为什么不能够把我们现在民间大量的游资集合起来发展我们的商业物业，反而把未来有很好增值潜力和商业物业让给外资呢。所以商业物业是在今后是符合产业发展的，中国经济未来第三产业要占很大比重，所以商业物业未来发展前景非常好，在现有条件下，投资商业物业，选准了好的位置一定会有好的收益回报。
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