主持人：感谢何总，他刚刚对乐居会的介绍非常的详尽，相信大家对其中几个活动也非常的感兴趣，今天我们大讲堂的活动就是乐居会为高端的会员准备的贴心的服务，究竟有多么贴心，我们先从王老师的演讲开始，我们的主题定为2010年投资报告会，肯定要预测一下明年的市场环境，首先有请王老师。 国家建设部政策研究中心副主任王珏林
王珏林：大家下午好！非常高兴和乐居何总他们第二次合作，主要今天讲一下形势，先讲一下形势，这个看图表就可以了，这个是属于去年的房价情况，这是今年到四月份的房价情况，去年是直线下降，今年是直线上升，而且七月份开始每个月都是一个百分点以上，十月到十一月1.8个百分点，速度增幅非常快。
这个是属于投资包括销售，也是属于上升的曲线，所以说现在的房价可以说自从有了市场，住房制度改革以来现在的房价是最高的水平，也就是说中国的房价从来没有降过，一直在上升，1999年到现在一直到2008年，分析我们就对市场有一个简单的分析，这块也不想多说了，大家都知道，今年的房地产特别热，热的有一点过头了，一个是从指标看市场，刚才我们从四项指标，也就是从现在的价格，销售量、投资、土地出让，土地竞争非常激烈，所以我们看市场，今年与去年比较，完全的从低迷走向了快速发展，这是一个比较。
第二个比较是09年每月环比上升幅度都比较快，尤其是下半年，一直保持上升的态势，这是第一点。
第二点，从现象看市场，主要是三个方面，第一个方面进得多，出得少，为什么这么说呢？也就是我们房地产开发企业，包括在去年08年市场出现低潮的时候，我开始对这方面关注，在那种情况下，特别困难的情况下，我们的房地产开发企业没有退出市场的，没有兼并的，也没有整合的。而且今年又有很大的发展，到现在已经6.2万以上，就是属于企业对这个市场看好，进得多，出得少。
第二是赚得多，赔得少。也就是说今年我们可以延续到有房改这十年之间，房地产开发企业赔钱的企业几率很小，而且原因不在市场，而在自己，没有一个说我这个企业赔了，即使稍微赔了，甚至把本赚回来这样的都很少，大部分的都是赚钱，而且赚的有一些企业都不好意思了，这不是我说的，这是非常有名的企业老板说的，说一个月房产卖了赚好几个亿，这是真话。
第三，买得多，卖得少。因为也是这个阶段，大家需要改善，另外还有很多年轻人，现在的家庭不是原先的家庭了，三代，两代，现在基本是一代一个家庭，都是想分开住，保持自己的自由空间，整个看市场，尤其是今年的市场发展的非常好。
市场出现问题突出，主要是四个问题，一个是房价涨幅太快。为什么这么讲呢，因为你不管什么物价，不管什么价格涨幅必须要有一定的规律，可以涨也可以降，但是不能太快，别说是房子大家都关心的，而且现在都希望我们解决自住改善，我们就说大白菜一斤涨两毛可以接受，但是一块钱的白菜一下子涨到两块你看大家的心情如何，所以说我们的住房影响更大，涨幅过快，刚才说了尤其是下半年。
第二个住房销售不稳定，销售量时好时坏。
第三方面土地竞争过于激烈，现在地标地王经常出现，有的楼盘价已经三万一平米了，像北京一万五到两万的地面价都非常常见了，但是以后肯定不会卖一万五两万。
第四点，投资比例过大，为什么这次买房这么热，就是投资性比例过大，炒上去的，确实不能反映我们的收入和消费能力，好象大家都有钱了，北京的房价可以涨到十万以上，这都是支撑房地产的呼吁，老百姓不增加工资肯定不行，老百姓的工资有限，幅度非常小，房价涨这么多，就是炒上去的。
这是北京市销售情况，时起时落，不稳定，再看土地卖的情况，你看上海土地卖的增长142%，南京增长212%，天津增长146%，所以土地卖的也欢，抢的也厉害。
高房价带来什么问题呢？肯定干扰我们的市场越来越坏，并不健康，市场肯定不稳定，出现膨胀，另外也容易出现资产泡沫，美国的次贷对世界的经济造成了多大的影响，包括迪拜也出现了新的问题，我们不能不警觉。
第三是抑制消费，现在购买人群一个是能够得到保障性的，真正买得起的又是少数的，中间的大头是下面享受不到，上面买不起，这部分人不解决，我们的市场就完了，买不起了，原来还可以看一下，每天关心房子，价格多少，以后都不看了，反正也买不起，大部分人会退出市场，所以要抑制消费。
问题和原因，四个方面，我们说查问题，问题说了主要有四个，原因也有四个，一个是投资带动太大，实际上是政策的原因，为什么说政策呢，美国的房地产为什么上不去，日本的上不去，欧洲的上不去，我们国家上去了，这肯定有原因，原因就是我们的政策，尤其是投资政策；第二，消费政策的支持度非常明显，促消费，不仅对房子让利，企业让利，贷款也容易；第三是货币政策，开发的资金非常的充足，到现在钱都不紧张了，年初的时候哭着要钱，保生存，现在钱都多了；第四个调控政策管理过于宽松。比如说我们现在出现的问题，囤地的问题，囤房的问题，很多销售问题管的也不是很严格，影响着市场健康发展。
第二个影响的原因就是社会流动资金过剩，社会流动资金我们讲主要是企业这块，为什么地王频现，为什么企业有房不愿意卖，就是因为手里有钱，流动资金过剩原因就是现在国有企业买地，争的比较厉害，包括原先的老牌开发企业现在在土地竞争上都处在弱势，像万科这样的几轮下来也退出了，因为它和国有企业比还是有一定的差距。
企业要发展，要把钱用上，现在没有新的选择的投资方向，所以一看土地市场好、房地产市场好就把钱用在这里了。另外现在的企业贷款比较容易，第二个销售的比较好，所以流动的资金比较多。
产生的原因应该这样想，应该会产生四个后果：一个是竞争更加激烈，土地竞争更加激烈，大家有钱了，银行的贷款也不容易，年初的时候根本贷不到款，土地转让金不交不给贷，所以当时管的非常的严格，贷不出来，现在放宽了；第二个，是自留主业产业发展，房地产业是一个主要的消费产业，钱就这么多，银行也好，老百姓手里的钱也好，就这么多，大量的流入房地产，其他的主流产业，包括工业资金都减少，这样会影响我们国家经济的持续发展；第三抬高房价；第四，造成市场混乱。
三是消费过于集中，大家的家里里面都抽掉一些钱，这些年有的几万、几十万甚至更多，但是不敢花，主要是我们国家的保障制度没有完善和健全起来，大家有很大的风险意识，比如说将来有病、养老、小孩上学等一系列的问题，所以有钱不敢花。没处放，放银行利息太低，买股票等风险又太大，最好的就是买房，买房可以升值，保值，也可以改善，还可以继承，总归有房子在，大家心里也踏实，所以这方面的资金流动非常多。
四是市场管理缺位。现在市场中突出的问题没有得到很好的解决，造成市场的混乱和市场供求关系加剧。
解决问题的对策，怎么解决呢？第一个保持我们政策的连续性和稳定性。现在不管是房市还是股市都在看政策，而且不看市场，看政策，这不是好现象。尤其房地产市场政策方面干预比较多，第二个说的又做不到，第三个前面的政策和后面的政策衔接不上，这样的话，更容易大家对政策的揣测加剧，但是我们国家的市场特殊情况，这个市场处在初级阶段，需要完善和规范，但是大家都看政策分析市场，这个肯定是波动比较大，所以要保持政策的连续性和稳定性。
第二，要把市场的重点问题解决。市场好不等于健康，今天好，不等于明天好，所以要把突出的问题解决，尤其现在市场资源没有充分的利用，市场的供求关系矛盾更加突出，很多买地不建，建房不卖，土地浪费现象非常的严重。
第三，盘活市场资源，增加市场供应。现在我们整个市场的资源没有充分的利用起来，所以市场存在的供求矛盾是正常的，应当把我们的资源盘活起来，也不是年轻人一步到位，而是我们没有提供更好的资源和条件。
第四，最根本解决中国住房问题要建立中国的住房制度。中国的房地产市场确实是特殊的市场，住房又是密切关系到每个家庭和个人，它的管理又到各个部门和国家、地方都有利益的关系，只有建立统一的中国的法制和中国的制度才可以解决。为什么这么说呢，大家可能不理解，你说制度可以解决，因为什么呢？不管做什么，比如说保障房，现在每年地，资金来源，土地供应，包括管理，最后能不能上市场都不是一个确定的东西，上面要求严一点，补助的多一点就往前推一步，这样怎么可以呢，所以应当是土地每年根据需求年初划这么多，就干这个事情，财政就拨这么多钱，所有的东西都到位，这叫法律和制度，就没有扯皮的各部门的事儿，就没有上下地方政府和中央政策的矛盾了。
三、房地产趋势。因为我们研究趋势，实际上研究的是明年更长时间房地产发展，现在我们前面看到的都是我们市场内部，房地产内部缺什么补什么、怎么要求，怎么管理，但是真正的看房地产市场应该从房地产市场的外部大环境来分析才更准确。所以光研究内部的房地产市场肯定是有局限性的，所以从四个方面来看。
第一个是投资，我讲是后机勃发。比如说基础设施1.5万亿，灾后重建1万亿等等，这些东西都跟房地产有关系，比如说国家修机场、铁路、高速，再看地方，地方带动的不完全统计现在也是34万亿以上，而且大部分都在城市的市政设施和基础设施，像北京的地铁发展多快。修哪一个地铁的沿线老百姓的地价肯定上涨，因为交通方便了，地价上涨了，老百姓也喜欢在那买房，上班方便了，交通便捷了，所以不管城市里面投什么钱都是有利的，比如说你盖一个好学校在这里，有一个名校，马上这里的地价就上去了，有一个好的医院，甚至好的公共场所，幼儿园都可以带动一个区域的房地产市场发展，所以不能小看，政策投资这么多钱来带动消费，肯定带动力是非常强的，尤其是去年的投资，有一些还没有到位，明年肯定后劲更强。
第二，消费有巨大的空间。现在到11月份银行存款余额22.61万亿，这些钱肯定要出来的，银行不能放在那，放着就亏本了，要贷出去，所以现在我都知道，很多银行大部分也进入房地产市场了，老百姓也要贷，所以我们第一个讲的投资项目，国家不差钱，老百姓也不缺钱，都有投资和消费的需求。
第三，城市发展新的机遇。现在我们国家经济发展主要依赖于城市经济发展，主要还是大城市和中部城市发展支撑我们国家的经济，实际上我们国家的城市发展还有很长的阶段，尤其是中小城市还没有一个城市的样，现在要解决城市化，新农村，甚至农民致富，整个国家整体的富强，城市发展是关键，所以现在还处在建设和发展期，这次投资大部分对城市非常有利，现在城镇化去年是45.7%，现在为什么一跟国际上比，在世界排第三，美国、日本、中国，各项指标世界第一，但是一到人均水平100名以后，确实我们的城市太缺，实力太弱。城市不发达，我们的经济如何发达呢，所以必须推进城镇化，当我们的城镇化到65%到70%的时候，那时候在世界上才确实站在前面。
最后是支柱产业地位。房地产业是一个消费产业，你只有买房子，装修，买家具、电器，买床上用品，什么都更新，如果不买房子，冰箱好好的，电器好好的，什么都不动，而且装修一次多费劲，一换房子全换了，房子这边花钱，那边还要淘汰，因为他觉得放在新房里面不合适，所以去年房地产不景气，我们的家居业、钢铁业什么都不景气了，卖不出去了，市场就没有了，所以房地产业是国民经济的重要的支柱产业，对于拉动钢铁、家居、家电、建材用品等产业的发展举轻若重。对于金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费、结构升级、改善民生具有重要的作用。
第四点，大家关心的新出台的政策。实际上现在的政策有两个大家多没有想到，第一个是没有想到09年房地产市场发展这么快，房价这么高，第二个没有想到国务院措施这么快速、果断，第一次中央财经会议以后提出的就是两点，一点是二手房调整，从两年恢复到五年；第二个政策加大普遍商品房的供应，没过两天国务院开常务会提出了抑制房价。说明国家对房地产，尤其是房价部分城市过高的问题非常关注，而且下决心要解决这个问题，所以最近五部委出台关于土地出让管理的问题一个文件，昨天我上中央电视台也解读了一下，所以在这里他们就问，我说我今天告诉你，我们怎么想了，我想出台这个政策主要是制约地标、地王的竞争，就是抬高土地竞争的门槛，第二就是考验企业的资金能力，没有钱不行；第三就是中小企业远离市场了，更卖不起了，因为首付50%；第四迫使开发企业资金快速周转，不仅土地周转，而且房屋要周转。还有最重要的一点，不仅是50%，第二句更重要，就是要求一年必须交全土地转让资金，他问我的意思是不是出台这个政策，50%的政策是不是会更加抬高地价和房价，我说这个一年实际上解决了就囤地的问题，一年转让金必须交齐，解决囤地问题就提高了市场土地供应，对平抑地价和房价都有好处。
最后结论，现在我们国家的经济不能下降，别看今年8%能保住，明年还有困难，所以明年我估计他们有的乐观说9%，我估计国家肯定定一个中性指标，应该是8.5%，这个属于既能完成，有困难还可以突破，稍微保守一点，这个比较合理。要提9点冲不上去就麻烦了，那压力可能更大，因为还有节能的问题。
还有一个问题，欧盟，外面对我们的外出口地方保护的问题，将来欧盟成立之后，那么多国家对你一个，将来预想不到的问题太多了。
第一经济稳定社会才可以稳定；第二是需要房地产市场，因为它是消费市场，居民最好的消费点，现在三大消费支撑我们的消费，今年消费不理想，投资带动的多，消费不理想，外贸下降的更快，住房、汽车、旅游是现在最好的消费点，所以大家要有相信，房地产市场虽然整顿，但是发展的前景还是非常不错的。
主持人：大家可以对王老师进行提问，关于政策调整的问题？刚才王老师说了很多，一开始说市场涨的太疯了，最后说了明年还值得购买的，只不过不叫购买了，叫消费。
王珏林：买不买看你，个人买房，明年上半年多观察一下，因为政策一个一个出来，对市场肯定有一定的影响。企业投资，包括银行，投资这块肯定没有错。
主持人：谢谢王老师。
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