活动时间：
2009年9月2日14:00
活动地点：
泰禾红御项目现场
新浪乐居对此次活动进行了图文直播，以下为精彩实录：
图为主持人全伟
主持人全伟：今天我们在“运河岸上的院子”搞一个关于别墅的论坛，感谢各位专家和学者的到来，以及对我们的支持。首先我介绍一下到场的嘉宾：
泰禾红御总裁助理沈力男，中房协副秘书长何琦，中房协(甄)主任，北京主题建筑设计咨询有限公司总经理王永刚，北京市建筑设计研究院总建筑师杨洲，中国建筑设计学院曹晓昕，金科帕提欧负责人，清华大学建筑学院教授周燕珉。
首先感谢大家今天对我们论坛的支持。“运河岸上的院子”这个项目在北京到目前是非常有名的一个项目，今天看完这个项目以后，可能在座的各位，尤其建筑设计师们都是一些大家，都是行家里手，在聊的过程中可能要远远了解项目的优劣势，才能非常了解。我从市场的角度，我们媒体对于这个项目的感觉，在五年前这个项目不是让我有很深刻印象，但是在今天改变了以后，有了一些飞跃。以前我对这个项目记忆非常的淡漠，不是很强烈。今天看到这个项目的东西区，东区是中式的，西区是西式的，根据不同形式的别墅，首先想请沈总把我们当初项目设计思路和概念，还有规划的想法跟大家交流一下。
图为泰禾红御总裁助理沈力男
沈力男：首先欢迎大家到我们项目来指导，非常感谢北青报搞这场活动。我们这个项目可以看到，基本上分成东西两个片区，东边是中式的别墅，就是“运河岸上的院子”，西边是泰禾红御，是西式的别墅和住宅。我们目前形成这样一个格局，是中西合璧，和谐一园的局面。为什么形成这样一种格局，跟我们泰禾到北京战略需要有关系。
很多朋友不是很熟悉泰禾集团，泰禾在福建是数一数二的开发商，在福建的影响力是非常大的，我们曾经在福建有一个统计，在福建买我们房子的，品牌认知度带来的75%以上的客户。我们进到北京，争当全国劳模一定要到北京来。一些福建兄弟开发商到北京很多，金源、世贸，他们在福建的开发项目比我们说很多。到北京来，我们想一定抢占最高端的项目，想做别墅，而且做独栋别墅。
为什么我们做中西式的两边不同特色的别墅社区呢？中式别墅，我们希望带给北京别墅市场，能够做成一流的主旨别墅，西区也能做成一流的西式的别墅成绩。我们有点野心，东西方，中西式能够一网打尽，都能够形成特色和口碑，为泰禾当全国劳模奠定一个品牌的基础。
目前我们项目呈现出来的东西挺有意思，北京也有很多项目，在一个园区里面分两个特色迥异的别墅产品，可能我们还是非常罕见的。北京京城别墅的布局，有人说是东城西城南帝北丐，我们是不是左右手都有，一个内敛含蓄，一个相对现代开放，形成两种风格。
西边的别墅，我们这个别墅实际上是打造欧洲宫廷贵族式的别墅。我们两种风格，我们目前海归不少朋友看来，贵族式的顶级别墅就是这样子，血统比较纯正。相比我们一些兄弟项目的别墅，主要打造一些乡间别墅，我们自己觉得还是要往上走。
中式别墅更有说法，因为“运河岸上的院子”是五年前的产品，虽然叫院子，但是没有真正的院落感，院子非常小，只有外围的墙有墙是1.4米高，两端稍微大一点。这个作品出来之后，在业界很有名声，但是看法也存在一些争议，有人觉得它是一个很小众的作品，当时我们给设计师、艺术家更多的话语权，他们做的东西实际上目前呈现出来的东西很前卫或者过于新潮，当时做的样板房是八个盒子，当时有这个盒子的时候，好几个都是非常前卫的设计。有一个样板房叫“欲望”，是一个大浴缸，几根稻草，还有“女性大腿”放在那儿，当时评点这个文章，就是想脱光了躺在地上的感觉。
随着产品的进步，特别是北京市场的变化，我们应该进行提升。就是说过去这个产品在当今市场价值感和品质感需要大大的提升。现在我们有些东西需要变化，我们把这个进行了改造，目前我们呈现的东西应该是未破有立，我们想怎么样提升它的价值感。中式文化的元素，它的魂在哪里，我们想应该是院，才有了现在这个。现在的院子真正成为院子了，平均院落面积598平方，最小的将近400平方，最得大1500平方，都超过建筑面积本身，真正成为一种深宅大院的感觉。
我们开始说上层4米高的院，到底会不会有压迫感，我们反复的沙盘推演，甚至把这个墙先围着看，看来看去确定一个高度，我们认为达到了一个黄金分割的高度，呈现了这样一个结果。现在跟中华报的老总聊天，他说他的朋友很多来北京看项目，不管好坏都看，能看到一个中式别墅、西式别墅，能看到一个完善的俱乐部，还能看到一个开发商对初期产品的思考和提升的过程，业界讨论也挺有意思，他说他要写一个来京必看的几大项目。
从客户来讲，现在是不是企业家喜欢西区，但是实际结合中，我们不一样，或者有些人说男同胞是不是喜欢中式院，女同胞喜欢西式的别墅，实际上不是这样的。目前我们看客户群是同一个层次两种偏好，甚至两种都很偏好，就是一个选择的问题。我们碰到夫妇有的要中式的，有的要西式的，有的干脆各买一套解决问题。不能用完全的文化属性来区隔，从我们做这样的东西可以看出这样的特点。
今天主要还是想请各位专家帮我们品鉴一下，提提意见。
主持人全伟：以前曹老师、王老师、周老师都参加过我们北青关于建筑设计。在改变建筑师的一种思维，这有时候是一种非常苦恼的问题。建筑师的设计是一个流畅的东西，比如打高尔夫，打着打着你想挥杆的时候，突然喊停，下一竿肯定打的次。中西别墅可能是两种风格，两种不同的想法。
介绍一个背景。(张永和)设计完以后，这个项目请了一些艺术家，他们来了以后把别墅的设计想法搁进来。我们做建筑设计这个东西是绝大多数人能够喜欢，但是无法能买得起或者能够享受到的，但是用艺术家角度是窄众再窄众，喜欢的人少，可能能购买的人更微乎其微了。
图为北京主题建筑设计咨询有限公司总经理王永刚
王永刚：实际上，五年前做这个项目我就参与了，我体会这五年来，从开发思路上是一个比较大的转变。因为刚开始开展出于这个地段比较偏，大家对这个地方比较陌生，因为可能过了通州以后就这一个项目，所以想请艺术家，请建筑大师能够形成一个号召力。当时从号召力的角度上，大家都有印象，在五年前“运河岸上的院子”可以说是家喻户晓，可能当时的势头比现在还要猛。但是至于市场的成交量，这是另外一个问题。从开发思路上转变，一开始追求的是建筑，甚至于是建筑学。现在有可能做的是实实在在回到了房子，回到了产品，我觉得这是一个转变。
至于东方、西方，中式、西式之间有多么大的差异，或者某一个产品有哪些值得完善，或者需要改进，我觉得这是无穷尽的话题。我感觉在一栋几百亩地，现在放了两个项目，刚才说夫妇一人买一个，这个实际上并不新鲜，很多地方都有这种情况，他喜欢这个，她喜欢那个，涉及到个人爱好上，如果从产品的角度上来说，还是要针对市场，但是从建筑学角度上，毕竟一个别墅作为他将来升值也好、收藏也好，有一个区域成熟的周期。真正的价值可能到最后一个是地段问题，另一个是这个建筑能不能在这个时期有一些资本提升的东西，这是很重要的状态。
当时请了一些艺术家，刚才沈总说的“欲望”的事是我组织的，当时组织了大概七八位艺术家做的那个空间。那个在当时的媒体上也很有争议。因为当时要达到的目标就是让这个地方先热起来，因为并不是卖给你雕塑，如果卖给你雕塑，那个雕塑可能跟那个房子相比，也说不上到底哪个价值更高，所以这无从讨论。关键是每个时期的打法，从房地产的发展，可能逐渐逐渐放弃在建筑学上的一种尝试、一种试验，包括咱们看到红御这些产品就是纯正的血统。把它放在产品角度讨论，从园林到建筑，到容积率，空间尺度上做的都比较精到，在北京看了这么多盘，确实是做的比较完整的。
咱们把院子进行了一些改造，因为当时有一些房子已经盖成了，图纸都已经报批完了，当时的房子并不是建筑师做的，实际上(张永和)和两位应该算是第二波建筑师，他们在原有的图纸上进行了表皮的改造。原来(流线的会所是按照地中海的风格，当时还在争论，是不是这一片全做成地中海。由于张总介入全改成了院子。现在按照独栋的出发点改成院子，下一步考虑的是院墙的问题，院墙怎么圈。圈院墙的时候，一亩地或者半亩地这么大一个院子，如果平均留到房子四周，可能我们院子挺大，但是感觉不大，还不是院子，还是说一个院墙包了一个独栋。因为房子已经盖成，动不了了，如果把院墙适当调整，像呼拉圈一样转一转，留一些主要的，做一些次要的，可能比现在有些户型院子的味道更足一些。
我先简单说这些。
杨洲：今天也是一个很好的学习机会。说起做别墅也挺有意思，可能在北京市我是比较早的接触别墅设计的建筑师。在奥运会之后，奥运地区的发展快，当时体育这块起来了，后来奥体中心北边有亚运村，把公寓给带起来了。之后曾经北京市做过一个别墅区，当时我们做的时候叫“西苑小区”，在亚运村西边，那是我们做的第一批北京市住宅建筑，当时我承接比较大的，后来这个小区叫“冠天下”小区，那个时候卖房子价格已经到达1000美元/平方米，我做的那一栋是350平米，最大的一栋。当时我国残联想要我们这批房子，后来政府管这件事情，把第二大房子给残联了。
这批小区做的风格，现在来看可能是中国早期现代主义一种混合风格，就是有现代主义的风格，还有一些经过变型的风格，现在这个房子就在鸟巢下面压着，在建鸟巢的时候全部拆掉，它的寿命可能只有15年。我做的那栋房子，后来我看过，是一个阿拉伯的石油商给买掉了，可能就是伊拉克人，之后几乎没有在里面住过一天。从1995年之后，越来越多的别墅起来了，到现在别墅已经成为一个现象。
前两天我一个朋友在北京的北面买了一个别墅，花了700、800万，500平米，那时候正好赶上北京年初降价，打了八折买下来，如果不打折可能一千多万。那地方比起咱们这个地方房屋间距太紧。总的来看，这几年别墅风格也是多种多样的。
我们一般看到三种：一种是现代主义，甚至有些前卫的风格。这个在世纪末和世纪初的时候大批量产生，主要目的不是为了卖，而是先把这个地方给炒热。包括很多艺术家到(贺兰山下)做了一片房子，还没有盖完，先弄了一个美术的奖。目的还是为了炒热房地产。房子做的比较粗糙，现在房子闲置，整个地都荒掉了，开发商也没有把成本收回来，周围房地产也没有带起来。它面对的客户可能是希望一些比较前卫的人去住，但是生活和艺术还是有一定距离的。包括长城脚下公社也是，虽然现在也不是出售而是出租，现在去参观的话还得先到他们集团找关系，看看行不行。还有一种是西方古典风格，客观的说我们叫折中主义风格，因为没有一个很完整的风格，包括地中海式、西班牙式，现在基本是折中的。这个风格在中国的大江南北都比较普遍。
我曾经见过一个比较极端的例子，在郑州，他们把西方现代建筑史上所有有名的房子全部挨个建了一遍，然后改成住宅。恨不得把悉尼歌剧院改成住宅来使用，这有点走极端，西化的风格。本来的愿望希望能够有西方经历的人买这些房子，但是我们同学从国外回来说有西方生活的话，会不会买这个房子，他们说跟他们整个愿望差异挺大。实际上这种房子倒是中国一些先富起来的，并没有西方生活经验的人买的更多一些，他们觉得那就是一个西方的情调。这样现象挺有意思。
还有一种近几年比较多的中式园林风格的建筑，比如“运河岸上的院子”，这个还是挺有特点，在别的地方真的不太多，这个地方有很好的方式就是把每个院墙围起来，这跟我们中国自己的哲学思想很统一，我觉得这种前提越往后会越好一些，随着中国国力和中国人对自己文化自信心的日益增强，园林式的房子会多一些。
住宅别墅挺有意思，什么是别墅？别墅不是第一套住宅，第一套住宅在城里，离工作越近越好，别墅本身叫“别业”，就是在郊区的房子，可能不方便是它的特点。曾经有一次我们跟澳大利亚建筑师合作，一个很好的建筑师请我到他们别墅去看，我们谈交通是否方便、功能是否合适，周围有没有设施，这是我们每一次做别墅肯定要考虑的问题，但恰恰他的别墅这一切都不存在，我们开车过去的时候要开一个多小时的车到一个海边，然后离他房子还有400多米的时候就没有公路了，而他这条公路也很窄，专门为这个别墅来修建的。他的停车场也不大，自然保存的非常好，之后要步行，又爬山又下悬崖的走过去，之后才到他这个别墅。这栋别墅定位完全是周末来度假的地方。我就问这个建筑师，你们这个别墅经常过来吗？他说有时候两三个月不来，今天请你过来主要因为你要回国了，大家一块合作比较好，所以把你们请过来做一个告别。
它周围的一些建筑全隐在树林里，下面是大海，房屋本身并不是特别有特色，当然做的还是很好的，但是更好的是把周围的环境纳入当中。我有一个想法，到底别墅是给自己住，还是给别人看。实际上一个住宅的使用到最后还是以自己感受为主，而不是你给别人的炫耀为主。我们做这个房子就有点意思了，现在我们很多别墅，包括我们今天看的这些房子，外面看上去很精彩，也很漂亮，为什么房子里面做的很奇怪，怎么会横着穿一根梁，房子怎么做起来。今天看这个别墅区，我有一个想法，这个别墅区园林做得远远好于建筑本身，建筑本身可以看出来，可能建筑师是不错的建筑师，但是它的结构配合的不好，完全是初级的水平。这是内外一个辩证关系。到底这个房子是住的还是看的。
在开发商早期的时候，肯定以形象为主，要出售，大家买房子第一眼要看房子外观好还是不好，但是一旦定下来买不买的时候，内部的使用可能占更高的位置上。我的一个朋友问我别墅值不值得买，我说要是生活要考虑几个问题，小区内的园林你是不是能够天天享用，你房子的风格和那些很不好重新布置的空间怎么利用起来。别墅和一般小区建筑还是有差异的。但是有一些问题，就是冬天的暖，夏天的冷，平常能源的消耗，这些问题怎么解决。今天我也问了，每家有自己的锅炉。
从我1990年工作到现在有一个巨大的差异，那会儿的工作是建筑师跟着政府前面跑，市场在后面跟着，其实那时候市场都不存在，今天巨大的差异是市场在前面跑，建筑师在后面跟着，可能市场的需求是第一位。所以如何市场定位，恐怕对一个建筑业的发展会更重要一些。但是归根到底，既然是房子，还是一个居住的生活的意识。今天看了这么多房子，这么多专家在一起讨论，也会给我一些新的启示。谢谢！
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